(Оригинал статьи в журнале "Председатель ТСЖ" №12 за 2015 год)
Взяться за перо меня подвигла небольшая статья в журнале «Председатель ТСЖ» № 10 за 2015 год «Могут ли ЖСК управлять многоквартирным домом?». С вопросительным знаком. В преамбуле говорится, что «Верховный Суд РФ определением за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 поставил жирную точку в этом теоретическом споре». Если прочитать текст определения, который размещен на сайте Верховного Суда РФ, то станет ясно, что это не точка, а просто запятая. Но, все-таки знак препинания.
Какая последовательность рассмотрения экономических споров в Российской Федерации в 21 веке? Два хозяйствующих субъекта в городе Москве могут вынести свой спор в Арбитражный суд города Москвы. Его решение может быть оспорено в 9 Апелляционном Арбитражном суде, затем в Московском Окружном Арбитражном суде, в Верховном Суде РФ, в Президиуме Верховного Суда РФ. Но и это не конец, ведь есть Конституционный Суд РФ, есть ЕСПЧ (Европейский суд по правам человека). Определение коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ остановило продвижение жалобы конкретного жителя дома ЖСК «Каунас», расположенного в городе Москве по улице Липецкая, 13 по этой цепочке.
Я не знаю причины этой жалобы, направленной в московскую жилищную инспекцию конкретным жителем дома ЖСК и гражданином Российской Федерации Тяном Виктором Михайловичем, присутствовавшем на заседании коллегии Верховного Суда РФ в качестве третьего лица 8 сентября 2015 года. Можно предположить, что именно этот житель не понимает какие именно функции исполняет правление ЖСК и за что этому жителю начисляется дополнительно 5 рублей за каждый квадратный метр площади его квартиры. Возможно в правлении заседают очень хорошие и заслуженные люди, но житель, как видно профессиональный юрист, не видит результатов их работы. МЖИ (московская жилищная инспекция), в рамках своих полномочий подала иск к юридическому лицу – ЖСК «Каунас». Это произошло не по злому умыслу МЖИ, она вынуждена реагировать на письменные обращения граждан. Более того, юридически грамотный гражданин, в случае своей победы над юридическим лицом – жилищно-строительным кооперативом, будет обязан нести бремя расходов по выполнению судебного решения.
Есть объективные признаки отсутствия исполнения функций управления жилым домом со стороны ЖСК «Каунас». Любой желающий может найти в Интернете портал «Дома Москвы» в любой поисковой системе, найти многоквартирный дом по адресу: улица Липецкая, 13 и убедиться, что абсолютно никакой информации о доме и управляющей этим домом организации на портале нет. Именно этим и объясняется столь длительное продвижение жалобы жителя по судебной цепочке. В определении коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 дословно говорится: «Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2014 по делу N А40-27092/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2014 по указанному делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы».
Вопрос не закрыт, иск МЖИ будет вновь рассмотрен в заседании Арбитражного суда города Москвы и окончательное решение еще не известно. Здесь вспоминается пример из моей судебной практики: пенсионеры-инвалиды без уплаты судебной пошлины подали в мировой суд иск о взыскании с председателя правления ЖСК лично одного миллиона рублей за причиненный им ущерб. Суд отклонил иск ко мне лично по формальным признакам, ведь я исполнял должностные обязанности председателя правления. Этот судебный иск был закрыт. Потом было еще три суда с теми же людьми. Результат – судебные исполнители, по решению суда сняли 21 тысячу рублей со счетов истцов-пенсионеров в Сбербанке России и перевели эти деньги на счет ЖСК для частичной оплаты расходов ЖСК на адвокатов. Возврат арбитражного дела в первую инстанцию еще не означает победу над московской жилищной инспекцией в вопросе о изначальном, «врожденном» праве ЖСК управлять жилым домом. Лучше вообще не допускать ситуации, при которой жители не понимают роль правления ЖСК в управлении и эксплуатации многоквартирного дома и жалуются в различные инстанции.
Основываясь на своем 27 годовом опыте председательства в почти 500-квартирном московском ЖСК, могу сказать, что правления ЖСК бывают очень разные, и работу свою они выполняют по-разному. Давайте обсудим этот вопрос.
ЖСК на самообслуживании. В этом случае ЖСК является управляющим органом и исполнителем всех работ по содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг его жителям. В штате ЖСК находятся уборщики, дворники, охранники, сантехники, электрики, бухгалтеры, техники-смотрители, вплоть до ландшафтных дизайнеров. Конечно ЖСК является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Критичным является размер дома. Не может пятиэтажный дом с 60 квартирами содержать такое количество людей. Мне известны 500-квартирные дома, штат обслуживания которых состоит из 10-15 человек.
ЖСК на самоуправлении. Здесь ЖСК выполняет только функции управления, заключение договоров с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, начисление и учет оплаты, организовывает эксплуатацию и содержание жилого дома. В этом случае ЖСК тоже является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Так работает наш ЖСК с 2006 года. Деньги за работу получают только два человека и получают их из раздела сметы на содержание жилого дома по договорам «Управление». Графы «Расходы ЖСК» в наших квитанциях нет, есть графа «Целевой ремонтный резервный фонд» и сбор по ней составляет 3,6 рубля с метра квадратного и деньги идут на ремонт общего имущества и ни копейки на зарплату председателю правления и бухгалтеру-управдому.
ЖСК под управлением муниципальной или коммерческой управляющей компании. Так работают многие «старые» ЖСК. Есть председатель с печатью и зарплатой, но что он делает жителям не понятно. Квитанции на оплату формируются в ЕИРЦ (Едином расчетно-информационном центре), документы о проживании жителям дома выдаются в МФЦ (Многофункциональный цент), работы по обслуживанию выполняют подрядные организации, которые нанимаются, например, ГУП "ДЕЗ района Бирюлево Восточное". Бухгалтер может только выписывать зарплату себе и другим оплачиваемым членам правления. Возможно, председатель и бухгалтер выдают справки о выплаченном пае членам ЖСК, для оформления прав собственности на их квартиры. Возможно, правление ЖСК организует детские утренники, выпускает стенную газету, ведет хоровой кружок для пенсионеров. Вспомните Швондера в фильме «Собачье сердце». Члены «жилтоварищества» только пели, канализацию чинить они не умели, снимать калоши в парадном не были приучены.
Наш ЖСК «Марьино-9» был образован 6 августа 1989 года на организационном Общем Собрании в актовом зале общежития № 10 Московского высшего технического училища имени Николая Эрнестовича Баумана. Был принят Устав ЖСК, избрано правление ЖСК, и я был избран председателем правления ЖСК Общим Собранием на альтернативной основе. Это и есть день рождения нашего кооператива. Наш ЖСК был сформирован из числа очередников на государственную жилую площадь и жителей коммунальных квартир Бауманского и Краснопресненского районов г. Москвы, а также лиц, нуждающихся в улучшении жилищного положения, по спискам предприятий этих районов. Мы открыли счет в Промстройбанке СССР, собрали паевые взносы, взяли кредит в Стройбанке СССР, перевели полную стоимость 474 квартирного жилого дома по проекту П44/17 на счет ТУКС (территориального управления капитального строительства) № 7. По окончанию строительства и приемке дома Государственной комиссией, ЖСК получил бумажку под названием «авизо». Понятия собственности на жильё в СССР не существовало. Мы прошли этап регистрации юридического лица, оформления прав собственности на квартиры нашими жителями. Документа о собственности ЖСК на многоквартирный жилой дом нет и быть не может. Нынешние чиновники московской жилищной инспекции в те времена не существовали даже в проекте.
На протяжении многих лет существования наш ЖСК постоянно подвергался дискриминации в различных областях. Были времена, когда песочница, стоящая ближе к соседнему муниципальному дому, весной наполнялась свежим песком работниками ДЕЗ, а наша оставалась пустой. Ремонт и покраску скамеек перед домом, предлагалось выполнять за счет средств ЖСК, заместитель главы муниципалитета (управы появились позже) ходил по дворам и требовал ключи от щитовых и подвалов. 25 мая 2006 года прошло Общее Собрание ЖСК, на котором было принято решение начать управление домом самостоятельно. Были заключены договоры с Мосводоканалом, МОЭК, Мосэнергосбытом, одной из подрядных организаций, куплены собственные контейнеры для мусора и нанята своя мусоровывозящая компания. Сразу же у нас появились в руках деньги и сразу же мы начали ремонт и приведение в порядок общего имущества. Ежегодно с мая по сентябрь мы что-нибудь чиним, красим, меняем. В Интернете можно легко найти сайт ЖСК «Марьино-9», на нем сотни фотографий состояния общего имущества, протоколы ежегодных общих собраний, копии судебных решений, вступивших в законную силу. Через сайт можно сдать показания квартирных счетчиков воды, обратиться с заявлением в правление ЖСК. На портале «Дома Москвы» имеется исчерпывающая информация о многоквартирном доме по адресу: улица Люблинская, дом 124 и об управляющей домом организации – ЖСК «Марьино-9» на самоуправлении.
Что же такое самоуправление ЖСК и как его осуществить?
Всё начинается с самого что ни наесть уставного кооперативного действия: проведения Общего Собрания членов жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, который существует в отдельно-стоящем многоквартирном доме. Заметьте, «отдельно-стоящем», т.е. имеющим уникальный адрес. Ситуация, при которой в одном доме существуют два ЖСК противоречит букве закона, ведь тогда по одному и тому же адресу нужно выплачивать бюджетные субсидии на содержание дома двум разным юридическим лицам, осуществляющим функции управления МКД. Понятно, что рассуждения основываются на московском опыте.
Собрание должно быть легитимным, иначе один «юридически грамотный пенсионер» замучает десяток юристов. Дальше начинается непосредственная работа по управлению жилым многоквартирным домом. Деньги жителей, в том числе и бюджетные, платятся за выполненную работу, а не за наличие печати ЖСК у группы лиц. Самый простой выход из конкретной ситуации в ЖСК «Каунас», по «моему оценочному мнению», разграничить функции управляющей компании и правления ЖСК.
Вспоминается разговор с работником прокуратуры после письма жителя дома по совсем другому поводу много лет назад. На моё пояснение: «Все так делают…», был ответ: «Все делают, да не на всех пишут в прокуратуру».
Действительно правление может заниматься культурно-массовой работой, проведением детских утренников, обсуждением в социальных сетях роли «заслуженных правлений ЖСК» в эксплуатации многоквартирных домов. Для того, чтобы у чиновников жилищных инспекций не было бы вопросов по расходованию бюджетных средств, лучше будет их не получать вообще. Жители дома за свои собственные деньги могут обязать правление ЖСК «осыпать лепестками роз» каждого входящего в подъезд многоквартирного дома. Обязанность «осыпания» не прописана в законодательстве Российской Федерации, поэтому контроль за ней не входит в компетенцию московской жилищной инспекции.
Председатель Правления ЖСК «Марьино-9»
к.т.н., доцент МГТУ им. Н.Э. Баумана
Гончаренко Константин Владимирович
Данный адрес e-mail защищен от спам-ботов, Вам необходимо включить Javascript для его просмотра.
ЖСК - это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.
История возникновения и развития жилищных кооперативов
ЖСК - это довольно старая и проверенная схема строительства Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.
В современном обществе система кооперативов с новой силой набирает обороты. Чаще всего ее используют застройщики Москвы, которые не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае по инициативе обманутых покупателей создаются жилищные кооперативы, которым передаются все права на завершение строительства.
Правовая основа
В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены:
- в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ);
- в Уставе кооператива, который составляется согласно основным положениям ЖК РФ и ГК РФ.
Однако не все ЖСК - это организованные согласно действующему законодательству кооперативы. Многие из них в своей деятельности не соблюдают даже основных требований, представленных в Жилищном кодексе, в результате чего возникает нарушение прав участников таких ЖСК. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует детально разобраться во всех моментах деятельности кооперативов.
Порядок создания и организация деятельности
Членов ЖСК по закону не может быть меньше пяти. Однако общее число участников кооператива не должно превышать сумму квартир в строящемся или приобретаемом жилом доме. На общем собрании принимается решение о формировании жилищного кооператива. В данном мероприятии могут участвовать лица, которые желают объединиться с целью строительства дома. На собрании также происходит утверждение Устава ЖСК. После государственной регистрации кооператива и получения статуса юридического лица участники, проголосовавшие за создание кооператива, становятся членами ЖСК. Решения собрания учредителей ЖСК фиксируются в протоколе.
Устав жилищно-строительного кооператива
Устав ЖСК, согласно ст. 113 Жилищного кодекса РФ, должен содержать данные о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, правилах вступления в члены ЖСК, порядке выхода из него, о размерах вступительных и различных выплат, о составе и правах органов управления кооперативом, о порядке принятия органами контроля различных решений, о возможности покрытия понесенных убытков и правилах реорганизации или ликвидации кооператива. Несмотря на это, Устав может содержать и другие условия, которые не противоречат действующим законам РФ.
Органы правления
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖСК являются:
- общее собрание всех членов кооператива;
- если количество присутствующих на собрании больше 50 и это прописано в Уставе кооператива - конференция;
- органы правления и председатель ЖСК.
Общее собрание членов кооператива
Общее собрание всех членов кооператива (конференция) считается высшим органом управления. Оно созывается в соответствии с положениями, прописанными в Уставе. Компетенция высшего органа управления также регулируется Уставом жилищного кооператива.
Собрание участников является правомерным, если на нем присутствует большая часть всех членов кооператива. Решение не может быть принятым, если 50% и более присутствующих на собрании проголосовало против рассматриваемого предложения. Принятое и прописанное в протоколе решение обязательно для всех членов строительного кооператива.
Аппарат управления и органы контроля также избираются участниками общего собрания членов жилищного кооператива. Обязанности органов правления и порядок принятия ими решений регулируются Уставом кооператива, регламентом, положениями и другими внутренними документами. Правление ЖСК вправе руководить деятельностью кооператива и избирать из своего состава председателя. Органы правления ЖСК подотчетны общему собранию членов кооператива.
Обязанности председателя ЖСК
Председатель правления строительного кооператива:
- обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений;
- защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива;
- имеет другие полномочия, которые не входят в обязанности общего собрания членов ЖСК или его правления.
Суть ревизионной комиссии
Для контроля над хозяйственно-расчетной деятельностью кооператива избирается специальная ревизионная комиссия на срок, не превышающий 3-х лет. Число членов, входящих в ее состав, прописано в Уставе кооператива. Участники ревизионной комиссии не могут занимать руководящие должности в ЖСК, а также числиться в других органах управления строительным кооперативом.
Председатель ревизионной комиссии избирается ее членами из имеющегося состава. В обязанности ревизоров входят:
- ежегодное проведение ревизионных проверок хозяйственно-расчетной деятельности кооператива;
- подготовка заключений о бюджете, целевом использовании денежных средств, годовом отчете и обязательных взносах;
- отчет перед членами общего собрания о своей деятельности.
Ревизоры вправе проводить проверку финансово-расчетной деятельности строительного кооператива в любое время и иметь свободный доступ ко всей внутренней документации ЖСК. Порядок работы и полномочия ревизионной комиссии прописаны в Уставе кооператива.
Членство в ЖСК
Для вступления в члены ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. На его рассмотрение отводится один календарный месяц. Решение принимается на общем собрании участников и фиксируется в соответствующем документе (протоколе). Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса. Член ЖСК может подтвердить свое участие в жилищном кооперативе справкой (выпиской), которая выдается согласно его заявлению.
Механизм строительства жилья с помощью ЖСК
После утверждения Устава на общем собрании членов ЖСК жилищно-строительный кооператив должен пройти обязательную государственную регистрацию для приобретения статуса юридического лица. Далее строительство по схеме ЖСК происходит поэтапно:
Возможные риски, связанные с участием в ЖСК
Становясь членом ЖСК, человек может столкнуться с определенными рисками:
- Главным риском является то, что основная цель создания жилищного кооператива по каким-либо причинам может быть не достигнута (отказ в выдаче разрешительной документации, финансовые трудности и другие).
- Инфляция и удорожание строительных материалов и работ.
- Риск срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. Причем ЖСК перед своими членами нести ответственность за это не будет.
- Застройщики или инвесторы не дают гарантии по поводу предоставленного жилья.
- Контроль за расходом средств и хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия, которая избирается на общем собрании. Государственный специализированный орган отсутствует.
- Распределение квартир между членами ЖСК происходит на общем собрании и от желаний самого участника кооператива не зависит.
- например, формируют окончательную стоимость квартиры с учетом затрат на рекламу, содержание персонала и других выплат. За все это приходится платить покупателю. Кроме всего вышесказанного, гражданин не может контролировать расход денежных средств на постройку жилья и сам ход строительства.
Преимущества вступления в ЖСК
1. Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК - это значительная экономия денежных средств. По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья.
2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств. К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства.
ЖСК в современном мире
На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко. Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.
Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства. При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.
В случае приобретения квартир по механизму ЖСК граждане в большей степени защищены от различных непредвиденных ситуаций. Если застройщик объявил о своем банкротстве, пайщики вправе самостоятельно заниматься возведением здания.
Совсем недавно число строительных организаций, работающих по принципу ЖСК, не превышало 15%. На данный момент треть жилья на российском рынке реализуется по данной схеме.
На что стоит обратить внимание при покупке квартир по ЖСК
По статистике одним из главных факторов, которые влияют на выбор жилья, является не форма договора, не наличие инфраструктуры по соседству с домом, а репутация застройщика, его опыт возведения многоквартирных домов, условия оплаты квартиры.
Однако если физическое лицо решило вступить в ЖСК, нужно обратить внимание на несколько важных моментов:
- Проверить инвестиционный договор между строительной компанией и ЖСК. Лучше, если кооператив сам выступает в роли застройщика. В таком случае ЖСК несет полную ответственность за строительство многоэтажных домов.
- Изучить остальные правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, договор аренды участка или право собственности на землю.
- Ознакомиться с Уставом ЖСК. Особое внимание следует обратить на условия вступления и выхода из кооператива. А также на порядок выплаты взносов и получения квартиры.
Если все вышеперечисленные документы понятны и прозрачны, можно смело заключать договор с кооперативом.
МОГУТ ЛИ ЖСК УПРАВЛЯТЬ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Вопрос звучит, по меньшей мере, странно… Ну, конечно же могут управлять, - скажет большинство здравомыслящих. Ведь именно такой способ управления указан в пункте 2 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ: одним из трех способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Какие уж тут могут быть сомнения?
Но, не будем торопиться с выводами. Поскольку по мнению Жилищной инспекции города Москвы, жилищно-строительные кооперативы вообще не могут управлять многоквартирным домом. Могут, но не все. А только те кооператив, которые были созданы после 2011 года. А вот те ЖСК и ЖСК, которые созданы до 2011 года, а по сведениям регистрирующих органов, таковых в нашей стране более 40 тысяч организаций, вот те – не могут.
Многие из наших читателей скорее всего удивятся и подумают, что наверное в этом суждении есть какая-то ошибка. Уж больно странно звучит, что жилкооперативы, успешно управляющие домами все последние 30 и 40 лет, а какие-то даже и более того, поостренными в свое время этими же кооперативами, теперь уже не могут это осуществлять. И как, по-вашему, эти дома, в большом количестве построенные до 2011 года, должны управляться? «По нашему, - утверждает Мосжилинспекция, - только посредством управляющей организации».
Дичь какая-то! – скажут здравомыслящие. Из чего же это следует? Ведь в Жилищном кодексе никакие ограничения в отношение таких ЖСК не обозначены.
Мы-то конечно, согласны, что в Жилищном кодексе никаких ограничений нет, но вот Жилищная инспекция такие ограничения между срок закона все-таки заметила, с чем поспешил согласиться арбитражный суд города Москвы, вынося решение по заявлению ЖСК «Каунас» об оспаривании предписания Мосжилинспекции по исключению целевых взносов из платежных документов. А далее, и 9-й Апелляционный Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московского округа так же согласились со своими коллегами, поддержав такое экзотическое мнение, выраженное в решениях по делу А40-27092/2014.
Фабула дела
В Москве, пожалуй, в единственном регионе, субсидируется плата за содержание жилого помещения. За счет бюджетных субсидий дотируется т.н. «ставка планово-нормативного расхода» для собственников единственного жилья. Утвержденный Правительством Москвы размер платы за содержание и ремонт общего имущества (в зависимости от степени благоустройства) составляет 13.50 – 17.50 рублей, а ставка планово-нормативного расхода – от 19.12 руб. до 24,53 руб., соответственно разница восполняется за счет бюджетного субсидирования выпадающих доходов управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК.
Последние несколько лет у ответственных сотрудников Мосжилинспекции сложилось устойчивое мнение, что если ЖСК получает субсидию на возмещение выпадающих доходов, то дополнительные (целевые) взносы, которые ЖСК всегда по традиции собирали на свои управленческие нужды (зарплата бухгалтера и председателя, зачастую коменданта, прочие расходы, связанные с работой правления, включая организацию общих собраний) - незаконны. Соответственно, выдавались предписания «исключить целевые взносы из ЕПД».
До 2014 года многие ЖСК успешно оспаривали в арбитражных судах такие действия должностных лиц МЖИ, но начиная с марта 2014 года произошло изменение в подходах, и арбитражный суд города Москвы стал отказывать в подобных требованиях ЖСК. А в сюжете с ЖСК «Каунас», который мы упомянули в качестве примера, Мосжилинспекция и Арбитражи трех инстанций, вторя МЖИ, «договорились» до того, что ЖСК, созданные до 2011 года – вообще не вправе управлять МКД и изложили свою категоричную точку зрения, обоснованную на следующих доводах (цитата из судебного решения):
«В соответствии с Федеральным законом от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу в декабре 2011) требования части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона. Следовательно, все ЖСК, созданные до декабря 2011 г. не имеют права управления многоквартирными домами.
ЖСК «Каунас» был создан в 1982 г., зарегистрирован в Московской регистрационной палате 08 июля 1996 г. (согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, пункту 1.1 Устава ЖСК «Каунас»). Таким образом, ЖСК Каунас правом управления многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством не имеет, в связи с чем 7 июля 2011 г. между ЖСК «Каунас» и ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное был заключен договор управления многоквартирным домом, т.е управляющей организацией в данном доме было определено ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное.
Согласно п. 2.2 указанного договора Управляющая организация по заданию ЖСК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего в многоквартирном доме по адресу: ул. Липецкая, д. 13, предоставлять коммунальные и иные услуги собственникам в соответствии с п.3.1.2 - 3.1.4 Договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.
Согласно ст. 161 ЖК РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация, в доме по адресу Липецкая, 13 которой является ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное. Однако в нарушение требований законодательства и действующего договора управления многоквартирным домом, ЖСК «Каунас» начисляет членам ЖСК плату «членские взносы», которые согласно представленной ЖСК Каунас смете доходов и расходов на 2013 год расходуются на управление (административное руководство).
Следовательно, сборы на управленческие услуги с жителей данного дома производятся дважды и взимание ЖСК «Каунас» с собственников помещений МКД членских взносов за услугу «Управление (Административное руководство) является незаконным, что послужило основанием выдачи указанного предписания».
Вот так, росчерком пера арбитражные суды Москвы определили судьбу двух с половиной тысяч ЖСК столицы, и других сорока тысяч кооперативов, управляющих своими домами на бескрайних просторах нашей Родины.
Справедливое решение
Жирную точку в данном теоретическом споре на тему «может ли ЖСК управлять многоквартирным домом?» поставил Верховный суд определением Коллегии по экономическим спорам Верховного суда за № 305-КГ-1770 от 10 сентября 2015 года. Данный судебный акт знаменателен еще и тем, что определяет позицию Высшего судебного органа еще в нескольких теоретических спорах:
Первое: ЖСК может заключать договор с управляющей организацией, и это не влечет смены способа управления . Это важно, поскольку в Москве, а вслед и за Москвой – очень многие власть предержащие считают, что договор управления, заключенный ЖСК – это либо два способа управления в одном, что не допустимо, либо такой договор является признаком смены способа управления с ЖСК на УК.
Второе: решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, имеют приоритет в отношение мнения Жилинспекции, поскольку эти решения собраний никем не были оспорены . И это тоже важно, поскольку Мосжилинспекция взяла на себя дерзновение считать общие собрания недействительными в случаях, если вдруг МЖИ увидела какие-то несоответствия при проведении документарной проверки, и выдает предписание прямо противоположное решению общего собрания. В данном случае в оспариваемом предписании значилось исключить «целевые взносы» из ЕПД, хотя размер таких взносов и порядок их уплаты был утвержден решением общего собрания.
Вывод следует такой: если ГЖИ не согласна с решением, принятым на общем собрании, то у ГЖИ есть точно такое же право оспорить решение такого собрания в судебном порядке.
Третье, немаловажное утверждение Коллегии Верховного суда сводится к следующему : если в доме действует ЖСК, то именно этот факт определяет, что в доме выбран именно этот способ управления, и дополнительного подтверждения выбранного способа управления в виде решения общего собрания собственников не требуется. Это тоже важно, поскольку в Москве пошла массовая практика «отдания» районными управами домов ЖСК на конкурсы по отбору управляющих организаций по причине того, что в домах ЖСК «не выбран способ управления» ввиду отсутствия такого протокола общего собрания собственников.
Ну и последнее, о чем уже было упомянуто : толкование Закона о внесении изменений в ст. 110 ЖК РФ со стороны МЖИ и судов всех трех инстанций, из чего был сделали вывод о том, что ЖСК, созданные до 2011 года, не имеют права управлять МКД - в корне ошибочно и никак не отражает сути закона.
Определением коллегии по экономическим спорам Верховного суда по данному делу отмечено следующее: «Поскольку в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Кодекса управление жилищно-строительным кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом; предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения таким кооперативом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.
Заключение договора управления многоквартирным домом ЖСК «Каунас» с управляющей организацией не только не прекращает обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и предполагает возникновение новой обязанности – контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.
Таким образом, вывод судов о том, что в данном конкретном случае кооператив не вправе управлять многоквартирным домом, и управляющей организацией является ГУП «ДЕЗ района Бирюлево Восточное» не основан на законе»
Автор надеется, что мнение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда найдет отражение во всех последующих решениях судов, и подобные случаи, существенно нарушающие права жилищных кооперативов, да и всех жилищных объединений.
Е.Юнисова, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК
В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели - дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.
Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.
Как дом попал в управление ЖСК?
В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.
Это правомерно? Обычно - нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.
В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз . Способов управления домом всего три:
непосредственное управление собственниками,
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),
управление управляющей компанией.
И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников . Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.
За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.
Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.
Но предположим, что собственники таки передали ЖСК бразды правления дома. Теперь ЖСК может от имени дома заключать договоры с управляющими и обслуживающими организациями, контролировать и принимать их работу. А также собирать плату с жильцов на содержание и ремонт дома. Кто определяет размер этой платы? В соответствии с ч.8 ст.156 Жилищного кодекса РФ кооператив определяет размер этой платы для своих членов в порядке, установленном уставом кооператива. По уставу этим правом может быть наделено правление ЖСК, а может - только общее собрание членов кооператива.
Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.
А если вы не член ЖСК? Например, купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай. В этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не обзывать вас платить столько, сколько установил для своих членов. Ведь договор - дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК. А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.
Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК - это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?
Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.
ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.
Практикум
Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК - пожилой пенсионер - по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю. Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом. Председателю с бухгалтером положено по 9 тыс. рублей в месяц. Отчетно-выборных собраний кооперативом не проводилось уже лет десять. Жильцы дома - пенсионеры и загруженные работой граждане, у которых нет времени и желания вникать в тонкости управления домом. Дом стоит, свет горит - и ладно.
Собрание собственников в доме не проводилось, способ управления домом жильцы не выбирали. Но поскольку ЖСК управлял домом спокон веку, ни у кого из жильцов особых вопросов и не возникает - большинство даже и не знают о такой возможности. Правление же вовсе не заинтересовано лишний раз собирать людей: вдруг это взбаламутит такое тихое, теплое и удобное болото?
Обслуживает дом районный ДЕЗ - управляющая компания, назначенная муниципалитетом. Согласно Жилищному кодексу, если собственники дома не проводили общего собрания и не выбирали способ управления домом, то управляющую компанию дому подбирают на конкурсной основе местные власти. На самом деле никакого конкурса не было, а решение о привлечении ДЕЗа приняли междусобойчиком три заинтересованных лица: руководитель ДЕЗа, местный ЖКХ-чиновник и председатель ЖСК. Более того, формально, по документам, дом числится в управлении ЖСК.
Поэтому плату за содержание и ремонт жилых помещений собирает не ДЕЗ, а ЖСК.
Тут нужно сделать теоретическое отступление: в большинстве домов, в которых нет ЖСК или ТСЖ, плата за содержание и ремонт жилья включена в ЕПД - единый платежный документ с платежными реквизитами расчетного центра. Тот самый, по которому жильцы платят за воду, отопление, газ.
Но в нашем практическом случае это не так. ЕПД рассылается всем жильцам исправно, вот только строки “Содержание и ремонт жилых помещений” в нем нет. Вместо этого бухгалтер ЖСК ежемесячно кладет в почтовые ящики еще один документ - квитанцию с реквизитами ЖСК. А в ней примерно такие три строчки:
Наименование П лощадь Тариф Ито го
Техническое обслуживание 44.5 кв.м 12.63 руб. 562.04 руб.
Эксплуатационные расходы 44.5 кв.м 10 руб. 445 руб.
Капитальный ремонт 44.5 кв.м 0.20 руб. 8.9 руб.
За первой строкой кроется плата за содержание и ремонт жилья. Та самая, которая входила бы в ЕПД, если бы никакого ЖСК в доме не было. Надо сказать, что тариф этот не берется с потолка, а утверждается на общем собрании собственников. А как быть, если общего собрания собственников не было? На этот случай правительство Москвы устанавливает и ежегодно утверждает тарифы как раз для таких безответственных и ленивых коллективов. На 2014 год эти тарифы указаны в постановлении правительства Москвы №748-ПП от 26.11.2013. В зависимости от обустройства дома и количества жилплощади у собственника тариф колеблется от 12.63 до 21.78 рублей за квадратный метр.
То есть бухгалтер нашего ЖСК просто перенесла в квитанцию плату, которую установил для данного жилого помещения город. И это, в общем-то, законно и правильно.
А вот вторая и третья строчки - это уже кооперативная самодеятельность. Не особо настойчивым жильцам на вопрос “Что это?” правление отвечает: “Да это вот такие тарифы на обслуживание и эксплуатацию дома. Не беспокойтесь, тут все верно! Ни копейки себе, все забирает наше ненасытное государство.” После чего не особо настойчивый жилец поворачивается на 180 градусов и сутуло отчаливает в сторону своей квартиры. И только особо настойчивые собственники добиваются таки уклончивого ответа: “Да, это тарифы ЖСК... Да, утверждены кооперативом... Да, из этих денег правление получает зарплату...” Тащить всю эту информацию из председателя и бухгалтера приходится клещами. А главное, выясняется, что тарифы эти даже на собрании кооператива не принимались, не говоря уж о собрании собственников дома. Просто председатель с бухгалтером пошушукались и решили: в 2014 году будем с квадратного метра брать по червонцу - утрутся.
Попытки выудить из правления дальнейшую информацию, документы и (о, боже, только не это!) отчеты всегда заканчиваются грязным скандалом. А мы с вами скандалов не любим, поэтому безобразные сцены обойдем стороной. И посмотрим на другие немаловажные аспекты нашего практикума.
Вот в доме появился неравнодушный житель, который начинает задавать вопросы и жаловаться: подъезд не убирают, крыша течет, из подвала летят комары… Сначала жалуется председателю кооператива. Безрезультатно. Потом жалуется в ДЕЗ, который обслуживает дом. Раз, два… На третий раз ДЕЗ назначает комиссию, которая - опаньки! - нарушений не обнаруживает. Причем комиссия ходит по дому именно тогда, когда жалобщик на работе. Наш неравнодушный жилец выходит из себя и пишет кляузу в Жилинспекцию и префектуру. Опять приходит комиссия, уже рангом повыше, и опять чудесным образом не находит нарушений.
А все потому, что в таких комиссиях от лица дома выступает кто? Правильно - председатель ЖСК! Который вовсе не заинтересован в том, чтобы нарушения были зафиксированы - ведь это же показатель его плохой работы и основание для лишения его зряплаты, да и председательства, собственно. Поэтому он подмахивает акты об отсутствии проблем. Но это еще не все, потому что имеется….
Сговор председателя ЖСК и руководства ДЕЗа. Заключается он в том, что ДЕЗ отстегивает председателю ЖСК небольшую сумму за то, чтобы тот без претензий закрывал ДЕЗу акты выполненных работ по договору обслуживания. Без этих актов (или если в этих актах отмечены недостатки) у ДЕЗа могут быть проблемки - как со сбором денег за обслуживание дома, так и с получением субсидий от московского правительства. Преоблемки ДЕЗу не нужны, и поэтому председательская мзда составляет для средней величины дома около 100 тыс. рублей в год. Но тут мы уже вступаем на зыбкую почву догадок, поэтому оставим эту скользкую тему.
Ну и вся эта вакханалия имеет также всякие побочные эффекты. Поскольку разложившееся правление ЖСК реальными проблемами дома не занимается, ДЕЗ вовсю хозяйничает в доме без ведома собственников: самовольно подключается к водоснабжению и электрощиту дома для своих нужд; показания счетчиков воды и электричества снимает от балды, с приписками, распределяя их потом на вислоухих жильцов; размещает в доме рекламу и выручку кладет себе в карман… В общем, пользуется бесконтрольностью по полной.
Что же делать?
Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?
Не надо. Дело в том, что такой ЖСК - это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления - непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же - ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган - совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.
А в подробности вдаваться не будем - это тема для отдельного обстоятельного разговора. Отметим лишь, что совет дома - это не юридическое лицо, поэтому не требует издержек, характерных для ЖСК, который как раз таки является юридическим лицом - организацией и налогоплательщиком. В общем случае содержание совета дома не требует дополнительного сбора денег с жильцов. Ведь совет - это просто инициативная группа собственников дома, неравнодушных к своему жилью.
В заключение: как лениво послать в жопу “советский” ЖСК?
Предположим, активно менять вышеописанную ситуацию собственник квартиры не хочет, но и платить каким-то жуликоватым бабам из ЖСК ежемесячный оброк в виде лишних 10 рублей с квадрата жилец никак не желает. Что же делать?
Как что? Не платить, конечно! Просто составлять свою квитанцию, в которую включить только положенную по московскому постановлению сумму.
А что делать, если председатель ЖСК все же требует заплатить оброк? Тогда попросите его обосновать свои требования:
А) если вы член кооператива, то попросите предъявить устав ЖСК и протоколы собраний членов кооператива, на которых были утверждены тарифы и взносы, вздымаемые ЖСК, а заодно и тех, на которых вообще выбрали этого самого председателя (ст.113, 115-120 Жилищного кодекса);
Б) если вы не член кооператива, попросите председателя не только документы, перечисленные в пункте “а”, но еще и договор между вами и кооперативом (п.6 ст.155 Жилищного кодекса);
В) если вы член кооператива, но не хотите вступать в таком качестве, попросите председателя доказать, что вы член кооператива - предъявить оригинал вашего заявления и протокол собрания ЖСК, на котором вас приняли в члены (ст.121 Жилищного кодекса).
Рискнем предположить, что за исключением устава, председатель вам предъявить ничего не сможет. Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации - бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))
А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.
Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна. Ведь тогда не останется вообще никого, способного нести хоть какую-то ответственность за дела в доме.
В конце концов, признавать или не признавать “советский” ЖСК, платить или не платить ему дополнительные сборы - дело ваше.
Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.
Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.
Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.
Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.
Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.
В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:
1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.). Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов). Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е. выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..
При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.
2. Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме. Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.
В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.
При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.
Правление жилищного кооператива (п.4 ст.148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением. То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.
В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.
В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.
В Москве могут быть использованы как первая, так и вторая схемы деятельности жилищных объединений без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.
Существуют и иные схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть нижеприведенная схема.
III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.
В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. Ресурсоснабжающие организации при этом должны будут обеспечивать таким собственникам предоставление коммунальных услуг на входе в многоквартирный дом на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе в силу публичности договора. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо заключить, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет по прилагаемым спискам.
Такая схема не противоречит положениям ЖК РФ и применяется в большом количестве муниципальных образований Российской Федерации. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в судебном порядке свое право не заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг населению.
При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены следующим образом. Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства.
Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.
С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.
Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива.
Данный договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещений, находящихся в государственной собственности.